Правовое агентство «АНЛЕМ»® оказывает в Москве и Московской области квалифицированную юридическую помощь физическим и юридическим лицам, включая полное сопровождение сделок с недвижимостью
Подробнее

Новости

    Все новости

Что такое "сопровождение сделки" купли-продажи квартиры?

В той или иной рекламе, касающейся, например, купли-продажи квартир, можно встретить такую, в частности, фразу: «Полное сопровождение сделок». Однако некоторые агенты по продаже недвижимости даже не понимают, что кроется за этим понятием и объясняют всем, что под этим подразумевается составление и подписание договора и подача документов на государственную регистрацию.

В подтверждении приведем несколько рекламных объявлений по услугам таких посредников (из этических соображений ссылки на сайты не указаны):

«полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры (покупка квартиры, продажа квартиры) – от 4 000 руб.» (обратите внимание на цену услуги рекламодателя по полному сопровождению сделки – прим. АНЛЕМ);

«услуги по юридическому сопровождению сделки: консультация и проверка (юридическая) документов на квартиру, получение справок об арестах, запрещениях, обременениях, консультации о налогах, составление договора и сопровождение сделки в Росреестре» (удивляет ограниченность рекламодателя в понимании сделки – прим. АНЛЕМ);

«услуга сопровождения сделки купли-продажи недвижимости необходима в тех случаях, когда продавец сам нашел покупателя недвижимости, или покупатель нашел себе объект недвижимости, договорился с продавцом в общих чертах об условиях сделки, договорился о цене квартиры» (странные рассуждения рекламодателя – прим. АНЛЕМ).

Разумеется, мы с этими расшифровками услуг по сопровождению сделок с недвижимостью наших коллег не согласны. Попробуем объяснить – почему.

Для начала обратимся к Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ), в статье 153 которого сказано, что «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (пункт 1 статьи 154 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ (пункт 2 статьи 420 ГК РФ).

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 ГК РФ).

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).

То есть, мы выяснили, что договор – это сделка, в которой стороны договора достигают соглашения об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Теперь выясняем относительно государственной регистрации недвижимого имущества. Здесь тоже всё не так сложно.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым с 01.03.2013 (пункт 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 №   302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). То есть, договор продажи квартиры и иных жилых помещений, договор продажи предприятия, договор дарения недвижимого имущества, договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, договор аренды недвижимого имущества, договор аренды предприятия, заключенные (подписанные) с 1 марта 2013 года, не подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 №   122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О гос. регистрации прав») государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен статьей 13 ФЗ «О гос. регистрации прав». А статьей 16 этого же федерального закона установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Следовательно, любой риелтор (желательно – юрист, об этом мы уже писали ранее, см.: http://anlem.ru/articles/90/) на основании соответствующей доверенности правообладателя (стороны договора) может подготовить для подписания сторон договор купли-продажи и представить в регистрирующий орган документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Однако этими действиями – составлением договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию – не ограничивается сделка купли-продажи квартиры.

Чтобы продать квартиру своего заказчика, посредник (агент, риелтор, юрист, адвокат и проч.) должен внимательно ознакомиться с документами, проверить их законность, грамотно подготовить и подать рекламное объявление, определив, при этом, как можно точнее, рыночную стоимость объекта с максимальными интересами своего клиента.

При подаче рекламного объявления следует помнить, что офертой, конечно же, такое рекламное объявление на основании пункта 1 статьи 437 ГК РФ нельзя признать (такое рекламное предложение является приглашением делать оферты, т.к. не указано, как правило, существенное условие – конкретный объект), следовательно, нет и обязанности продать данную квартиру любому лицу, откликнувшемуся на рекламное объявление. Однако само действие направлено на прекращение гражданских прав и обязанностей.

Когда найден покупатель, с ним необходимо провести переговоры. Это также одно из самых важных действий в сделке. Именно в стадии переговоров устанавливаются основные моменты, которые потом закрепляются в договоре. Очень часто в ходе переговоров устанавливаются права и обязанности сторон, которые почему-то не закрепляются договором. Если мы настаиваем на включении в договор тех или иных пожеланий наших доверителей, в ответ очень часто слышим, что «в таком виде договор не будет зарегистрирован, мы получим отказ и вся сделка сорвется». Однако, во-первых, любой отказ должен быть обоснован (об отказах чуть ниже). А во-вторых, договор может содержать любые условия, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Немаловажным этапом в сделке является общение с банком по вопросу аренды банковской ячейки (в случае оплаты за наличный расчет). Ранее мы уже писали (http://anlem.ru/articles/114/), что при заключении договора аренды банковской ячейки существенным является момент исполнения обязательств сторон договора. Кстати, нас очень удивляет наличие в договорах купли-продажи фразы, что с момента подписания (заключения) данного договора все предыдущие договоренности сторон теряют силу. Интересно, а договор аренды банковской ячейки с условиями доступа тогда тоже теряет силу? А он заключается до подписания договора купли-продажи.

Если стороны договора пришли к соглашению удостоверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса, следует заранее совершить определенные действия для нотариального удостоверения такого договора. У нотариусов отличаются требования, как к тексту договора, так и к самим документам.

Перечисленные выше действия – это только часть действий, совершение которых необходимо для всей сделки купли-продажи квартиры (мы не упомянули об ипотеке, об оформлении согласия супруги/супруга и т.д.). И каждое такое действие само по себе имеет важную цель, так как действующее законодательство предусматривает основания для отказа в государственной регистрации права.

Например, в пункте 1 статьи 20 ФЗ «О гос. регистрации прав» установлены основания для отказа в государственной регистрации прав:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с ФЗ «О гос. регистрации прав»;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие ФЗ «О гос. регистрации прав» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие ФЗ «О гос. регистрации прав» сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не представлены документы, необходимые в соответствии с ФЗ «О гос. регистрации прав» для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 статьи 20 ФЗ «О гос. регистрации прав», пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 ФЗ «О гос. регистрации прав»;

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

И кто после этого нам скажет, что в любой сделке главное только составить договор и зарегистрировать переход права собственности, а остальное не особо важно? Разумеется, такое полное сопровождение сделки ну никак не может стоить 4.000 рублей…

Правовое агентство «АНЛЕМ»

февраль 2013

(при использовании статьи ссылка на 

Правовое агентство «АНЛЕМ» обязательна)

21.02.2013

comments powered by HyperComments