Поиск
  • АНЛЕМ

ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С КВАРТИРОЙ, НАХОДЯЩЕЙСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Данная статья будет полезна тем, у кого возникнут вопросы, связанные с приобретением, отчуждением и/или использованием доли в квартире, находящейся в общей долевой собственности двух и более лиц. 


В соответствии с пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, передать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права покупки, предусмотренного статьей 250 ГК РФ. Следовательно, при безвозмездном отчуждении доли, собственник доли вправе даже не уведомлять других владельцев долей об отчуждении своей доли другому лицу. 


Обратите внимание, что собственник, решивший продать свою долю в квартире, не обязан продавать её другим участникам долевой собственности. У него есть только обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу с указанием цены и других условий продажи.


Такое извещение, в случае возникновения споров впоследствии, в целях подтверждения надлежащего уведомления, может быть направлено участникам долевой собственности через нотариуса.


В случае если другие участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую одним из долевых собственников долю в квартире в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ), учитывая, разумеется, условия, предложенные им в уведомлении о продаже. 


Если собственник доли рассылал другим долевым собственникам уведомление о намерении продажи доли по цене, например, 1 млн. рублей, то затем продать третьим лицам свою долю за меньшую цену он не вправе. Опять придется запускать заново весь механизм соблюдения преимущественного права. 


При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ). 


Однако часто граждане, в случае нарушения их преимущественного права покупки доли, обращаются в суд с иском о признании договора купли-продажи третьему лицу недействительным или ничтожным, что является неверным и суды правомерно отказывают в удовлетворении таких исков, поскольку пунктом 3 статьи 250 ГК РФ прямо предусмотрено содержание такого иска. 


Здесь также ещё важно отметить, что срок для обращения в суд за защитой нарушенных прав является пресекательным. То есть, при пропуске заявителем этого срока исковые требования будут отклонены судом . 


Многие заблуждаются относительно стоимости доли на рынке недвижимости.


Ошибочно мнение, что, если, например, двухкомнатная квартира в Москве стоит 8 млн. руб., то реализовать третьим лицам долю размером ½ возможно за 4 млн. руб. Однако в действительности такую долю ориентировочно можно продать за 2 млн. руб. Следовательно, в данном случае продавец на ровном месте теряет 50% от рыночной стоимости. 


Если долевые собственники продают квартиру сразу «в целом», тогда рыночная цена квартиры не уменьшается и никто из долевых собственников в деньгах не теряет. 


Стоимость доли в обоих указанных выше случаях (при продаже только одной доли или при продаже всей квартиры всеми долевыми собственниками), при этом, зависит от многих факторов. Например, от количества комнат в квартире, количества собственников в квартире, душевного состояния и возраста собственников и т.п. 


Если не удается договориться с другими долевыми собственниками о совместной продаже квартиры, тогда лучше всего договориться о совместном использовании такой квартиры, которое осуществляется по соглашению всех ее долевых участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). 


Завершая нашу статью, коснемся и важного момента налогообложения при продаже доли в квартире.


Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ (НК РФ) при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.


То есть, если долевой собственник продал, например, свою долю в квартире в размере ¼, находящуюся у него в собственности менее трех лет, за 400 тысяч рублей, то он получит налоговый вычет только в размере 250 тысяч рублей (¼ от 1 млн. руб. – максимальной суммы вычета за всю квартиру).


Следовательно, ему придется с суммы в размере 150 тысяч руб. заплатить налог 13% (для резидентов РФ) (статья 224 НК РФ).


Правовое агентство «АНЛЕМ» ®  (при использовании статьи ссылка на  Правовое агентство «АНЛЕМ» ® обязательна) 

20.05.2012



Просмотров: 0
 

Правовое агентство "АНЛЕМ" ®

+7 916 969 66 35

Москва-Сити, Башня Империя, подъезд 2, этаж 8