ЕСЛИ ДОЛЕВЫЕ СОБСТВЕННИКИ КВАРТИРЫ НЕ МОГУТ ДОГОВОРИТЬСЯ

Часто возникают вопросы о возможных вариантах развития событий в случае, когда долевые собственники не могут договориться о продаже всей квартиры. 

В дополнение к нашей статье «Возможные проблемы, связанные с квартирой, находящейся в долевой собственности», добавим следующее (на примере двухкомнатной квартиры, находящейся в равной общей долевой (по ½) собственности у двух лиц). 

При отсутствии у одного из двух долевых собственников согласия на продажу квартиры, возможны, в частности, следующие варианты: 

– один долевой собственник выкупает у другого долевого собственника его долю и становится полным собственником всей квартиры (пункт 1 статьи 246 ГК РФ); 

– один долевой собственник предлагает на продажу свою долю по рыночной цене. В этом случае другой долевой собственник имеет преимущественное право выкупа доли.

Если он не выкупает долю – другой долевой собственник вправе продать свою долю третьим лицам по цене не ниже предложенной другому долевому собственнику (статья 250 ГК РФ); 

– один долевой собственник дарит свою долю (часть доли) третьему лицу. В этом случае у другого долевого собственника нет преимущественного права (пункт 2 статьи 246, пункт 1 статьи 250 ГК РФ); 

– долевые собственники заключают между собой соглашение о совместном использовании квартиры , в котором указывается право на сдачу в найм (аренду) своей части помещения и о праве регистрации по месту пребывания (в случае пребывания на срок свыше 90 дней). В случае отсутствия согласия сторон на заключение такого соглашения, порядок пользования квартирой может быть установлен судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). После установления судом порядка использования квартирой, один из долевых собственников сдает свою долю в квартире (право использования части квартиры) третьему лицу. В этом случае получать согласие у второго долевого собственника не нужно; 

– один из долевых собственников сдает свою долю в квартире (право использования части квартиры) другому долевому собственнику; 

– если квартира для долевых собственников не равноценна (например, 2 собственника – 2 комнаты 15 и 20 кв. м.), тогда тот долевой собственник, интересы которого ущемлены, вправе требовать компенсации со второго долевого собственника (пункт 2 статьи 247 ГК РФ). 

Таким образом, при отсутствии у долевых собственников совместного согласия в продаже квартиры или выкупе доли одним из долевых собственников у другого долевого собственника, возникает огромный риск отчуждения одним из долевых собственников своей доли третьему лицу. 

В результате, другой долевой собственник может попасть в неприятную ситуацию, связанную в будущем с совместным проживанием с многочисленными соседями, появившимися неизвестно откуда, так как новый долевой собственник (приобретатель доли) вправе свою долю дарить своим многочисленным родственникам, которые получат полное право проживания в данной квартире. 

В данном случае у другого долевого собственника нет ни преимущественного права приобретения части доли (пункт 2 статьи 246 ГК РФ), ни возможности запретить этим лицам зарегистрироваться по месту жительства или месту пребывания (пункты 9 и 16 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Правовое агентство «АНЛЕМ» ®  (при использовании статьи ссылка на  Правовое агентство «АНЛЕМ» ® обязательна) 

27.04.2013